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〔記者盧冠誠／台北報導〕高齡化社會來臨，公股行庫競相推出的「以房養老」商業型逆向抵押貸款也夯到不行，其中，率先推出的合作金庫銀行，承作案件突破200件，貸放金額逾10億元。
不動產授信房貸壽險龍頭土地銀行受理件數亦超越百件大關，目前核貸約40件，據了解，申請者最高年齡為90歲，而鑑價最高的擔保品坐落於台北市，金額逼近5000萬元。
八大公股行庫中，已有包括台灣銀行、土銀、合庫銀、第一銀行、華南銀行、台企銀等6家推出以房養老商品。
華銀主管表示，自3月底「安養房貸」開辦以來，不到1個半月時間，客戶詢問件數破百件，截至5月13日止，共貸放55件、額度近2億元，申辦件數持續增加中，有人剛滿65歲就來申請、最高齡者為87歲。
華銀指出，完成貸放的案件中，房屋位於台北市及新北市共18件、台南市11件、新竹縣市6件，桃園市、苗栗縣市、雲林縣市及屏東縣市各4件，基隆市、台中市、彰化縣及高雄市各1件。
台企銀自今年3月開辦「安老快活」以房養老專案，從洽談、估價到撥貸，僅短短2個多房貸壽險月時間，實際撥款金額已達8110萬元。
台企銀表示，該行的以房房貸壽險養老產品，是將房貸金額購買養老年金保險，由保險公司按期給付年金，此種模式優點是，不因借款人失智等受監護宣告喪失行為能力而影響年金給付，若發生地震不幸造成房屋受損或滅失，年金生活費仍可照常給付，也不因為房屋遭第三人強制執行而停止給付，讓借款人生活更有保障。
台企銀主管透露，該行有一位60餘歲的客戶，考量台灣地震頻繁，擔心房屋倘遭地震而受損或滅失，銀行不再撥款，將影響生活費收入，便辦理「安老快活」專案，讓自己無後顧之憂。
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中央銀行房市信用制大鬆綁！除豪宅維持最高貸款成房貸壽險數6成外，其他管制全數取消，回歸各銀行內部風控。央行總裁彭淮南昨（24）日表示，2010年6月實施房市選擇性信用管制以來，已見成效，利率上揚、房價下滑，「現在投資客已經很少很少很少」，因此決定鬆綁。
彭淮南也針對國內房市指出，房市同樣有cycle（循環）問題，目前看來已從peak（高峰）下來，且會維房貸壽險持一段時間（指房價不易反彈），且現在投機客已經很少，僅豪宅貸款部分，央行看了數據認為金融機構新承做高價住宅貸款集中度仍高，仍存有疑慮，本次未一併放寬。
央行高價住宅（指豪宅）貸款規範，是針對台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上和其他地區4,000萬元以上房屋，貸款成數最高不得逾6成，央行是從2012年6月開始管制，至今已近四年。
至於昨天解禁部分，包括刪除台北市所有行政區及新北市15個行政區的購屋貸款最高貸款成數6成限制、自然人第3戶以上購屋貸款6成、公司法人住宅貸款6成限制、土地抵押貸款最高6.5成及保留1成動工款檢附興建計畫等。其中台北和新北十區在2010年6月央行祭出首波房市信用管制以來，歷經近六年終於解禁。
央行本次是第二度鬆綁房市管制，去年8月首次解禁新北市八里、鶯歌及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等6管制區，同時把豪宅、法人購住宅及自然人第3戶貸款成數由5成調高為6成，但遠不及本次全面鬆綁。
彭淮南表示，央行房市管制實施以來，銀行不動產貸款占總放款比重下降，尤其特定地區占新承作房貸比重從64.99％降至40.78％；管制區貸款成數降至6成以下、利率升至2％以上；高價住宅貸款成數更降至56.48％、利率上升至1.94％，成效明顯。
他指出，這代表金融機構已強化不動產授信風險的自主管理，加上財政部等政府單位的健全房地產相關稅制陸續推動，都有效減少投機需求；其中房屋移轉棟數去年降至29萬棟的14年新低，代表新成屋的國泰房價指數及代表中古屋的信義房價指數近年也呈現向下走勢，都是解禁原因。
彭淮南強調，央行未來仍會密切關注銀行不動產授信及房地產市場發展情況，適時採行妥適措施。
央行降息、信貸管制取消，凍結已久的房市景氣似乎終於出現一線生機，政策鬆綁究竟是否真是房市特效藥？過去的房市榮景還有沒有可能再次出現？一起來聽聽業界專家怎麼說！
文/黃竹君、莊亞築、張雅雲、劉亞涵
甲桂林廣告副總經理周智柔
周智柔 「置產族重回市場，商辦前景看好。」
台灣房地產市場基本面是好的，只是受限於政策打壓，造成房市上一波低迷。隨著「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元，加上央行解禁，幾項鬆綁政策讓近期房市逐步加溫，尤其是房貸解禁，讓原本消失匿跡的置產族重回市場，雖然熱度沒有回到最高點時期，但很多敏感的客戶，最近已經開始出籠議價。從4月初起，各案場應該都可以明顯感受到買氣回升，不論是來人或成交都比央行解禁前多了快一倍。
另外值得注意的是，金管會將全面檢討住宅放款計算資本適足率，目前依現行規定，銀行辦理住宅放款計算資本適足率時，在自用、非自用住宅部分，分別適用45%、100%的風險權數，比起國際上通用35%的比率來看嚴格不少。未來若是相關法規鬆綁，不但銀行可承作業務將增加，有助增資壓力減少外，也將讓有意買房的民眾增加貸款成數，長期來看，將慢慢加熱房市。
目前台灣整體經濟不好，考量到房地產對GDP有貢獻，加上之前因為打房政策，導致去年購買海外地產的金額非常高，隨著馬政府將相關政策逐漸鬆綁，加上蔡英文的政策中並沒有打房計畫，未來房地產市場後市看好。至於下一波段什麼樣的產品漲幅最高？我認為應該是商辦。以之前的經驗來看，開放自由行讓店面帶來一波漲幅，隨著貨貿即將過關，接下來直接受惠的應該就是商辦產品。
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